Diversi sono gli aspetti che disciplinano il contratto:durata e regole che riguardano il rinnovo e il recesso.

Il contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero (4+4) non è sempre possibile stipularlo: ne sono esclusi gli immobili di lusso, case popolari, case di villeggiatura e gli immobili che non sono abitazione.

Per ottenere l’uso abitativo di un immobile, è necessario avere il certificato di agibilità rilasciato dal comune dove è sito l’appartamento. È inoltre necessaria l’attestazione di prestazione energetica, la cosiddetta APE che viene rilasciata da un professionista abilitato (geometra o ingegnere) con validità decennale. L’APE certifica la classe energetica di appartenenza dell’immobile.

Il contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero (4+4) viene redatto per iscritto con forma ad substantiam (la forma deve essere necessariamente scritta a pena di nullità).

Nel contratto dovrà essere necessariamente indicata la descrizione dell’immobile, durata del contratto e le modalità di versamento del canone di affitto. Il contratto verrà successivamente registrato (è possibile registrare il contratto online anche con serviziotelematico.com) entro 30 giorni all’Agenzia delle Entrate e l’imposta di registro verrà pagata da entrambi i contraenti.

Il contratto di affitto ordinario è valido minimo per 4 anni: se vi è una clausola che diminuisce la durata prevista per legge, si ritiene nulla.

Dopo i primi 4 anni il rinnovo per altri 4 è previsto in maniera tacita, tutelando il conduttore. Vi sono però due eccezioni che possono essere di ostacolo al rinnovo:

• La disdetta del locatore: il proprietario in questo caso dovrà dare al conduttore un termine di preavviso di 6 mesi nel quale viene riferito che non intende rinnovare il contratto per il successivo quadriennio.Si consente questa possibilità in alcuni casi stabili espressamente dalla legge: vendita dell’immobile, destinarlo ad uso proprio o di ricostruire l’immobile.
  Qualora una di queste condizioni specificate non venga attuata, il locatario potrà subire una condanna al risarcimento del danno provocato, pagando 36 mensilità, oppure ripristinando il canone disdetto.Qualora il proprietario dell’immobile volesse vendere il suo bene, l’inquilino avrà diritto di prelazione, avendo tempo rispetto agli altri possibili acquirenti di fare un’offerta.
• Recesso del conduttore: il conduttore potrà procedere al recesso per motivi iscritti nel contratto o per altri specificati dalla legge che prevedano circostanze non previste al momento della stipula ma imprevedibili. Il termine di preavviso è di 6 mesi e la comunicazione sarà a mezzo raccomandata. Se il recesso viene esercitato contra legem, il locatore ha diritto al risarcimento dei danni, cioè nella corrispondenza di canoni di affitto non riscossi.

Trascorsi i primi due quadrienni, le parti possono continuare tacitamente a dare esecuzione al contratto senza dare alcuna comunicazione.

Qualora questa condizione non si verifichi, la proposta di rinnovo deve essere fatta 6 mesi prima della scadenza del contratto. La proposta non si ritiene automaticamente accettata ma è soggetta a rifiuto o a replica mediante una contro proposta fatta dal locatore.”