Cessione e subentro contratto di locazione
Cessione e subentro del contratto di locazione: cosa sono, come funzionano e come gestirli senza errori
La cessione e il subentro del contratto di locazione sono adempimenti che consentono di modificare uno dei soggetti coinvolti nel contratto senza interrompere il rapporto di locazione già registrato.
Queste variazioni possono riguardare sia il locatore sia il conduttore e devono essere comunicate all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI entro 30 giorni dalla variazione.
La procedura cambia a seconda della tipologia di modifica.
- Si parla generalmente di cessione quando una delle parti viene sostituita volontariamente da un nuovo soggetto previo accordo tra le parti coinvolte.
- Il subentro, invece, avviene automaticamente per effetto di legge, ad esempio in caso di successione ereditaria, separazione con assegnazione dell’immobile o vendita della proprietà locata.
Dal punto di vista fiscale, la disciplina varia a seconda del tipo di subentro. L’imposta di registro in misura fissa di euro 67,00 è dovuta esclusivamente nei casi di cessione del contratto con sostituzione della parte conduttrice da parte di un diverso soggetto, anche quando il contratto è assoggettato al regime della cedolare secca.
Diversamente, quando il cambiamento riguarda la parte locatrice a seguito di trasferimento della proprietà dell’immobile (ad esempio per compravendita, donazione, successione ereditaria o altra causa di trasferimento), il subentro del nuovo locatore non comporta il pagamento dell’imposta di registro di euro 67,00. La medesima imposta non è dovuta neppure nell’ipotesi di decesso del conduttore con conseguente subentro nel contratto di un familiare avente diritto.
Per gestire correttamente la pratica è necessario verificare gli estremi della registrazione originaria, i dati delle parti coinvolte e la corretta compilazione del modello RLI, soprattutto nei casi di contratti cointestati o variazioni parziali dei conduttori.
Quando serve la cessione o il subentro del contratto di locazione
La comunicazione di cessione o subentro diventa necessaria ogni volta che cambia uno dei soggetti del contratto senza procedere alla sua risoluzione, per esempio nei casi di:
- sostituzione dell’inquilino
- ingresso di un nuovo conduttore
- vendita dell’immobile locato
- successione ereditaria
- separazione o divorzio con assegnazione dell’immobile
- cambio di proprietà durante la locazione
Gestire correttamente la variazione consente di mantenere aggiornato il contratto dal punto di vista fiscale e amministrativo, evitando incongruenze nella registrazione e successive problematiche nella gestione della locazione.
Gli adempimenti obbligatori per la cessione o il subentro
Per comunicare correttamente una cessione o un subentro è necessario verificare i dati della registrazione originaria e predisporre correttamente la documentazione richiesta.
Generalmente occorre:
- recuperare gli estremi del contratto registrato
- verificare i dati anagrafici delle parti coinvolte
- compilare il modello RLI
- predisporre eventuali scritture private di cessione
- verificare il regime fiscale applicato al contratto
- gestire il pagamento dell’imposta di registro, se dovuta
- trasmettere telematicamente la pratica all’Agenzia delle Entrate
Nel caso delle cessioni volontarie può essere necessario predisporre una scrittura privata firmata dalle parti coinvolte, mentre nei subentri automatici previsti dalla legge la gestione della pratica segue modalità differenti a seconda della tipologia di variazione.
Particolare attenzione deve essere prestata nei contratti cointestati, soprattutto quando cambia uno solo dei conduttori o uno dei proprietari, situazioni che possono richiedere modalità operative specifiche nella compilazione della pratica.
Perché la cessione o il subentro possono diventare complessi
La gestione della cessione o del subentro nel contratto di locazione può diventare più complessa di quanto sembri, soprattutto nei casi in cui siano presenti più conduttori, più locatori o regimi fiscali differenti.
La compilazione del modello RLI deve essere coerente con i dati della registrazione originaria e con la tipologia di variazione da comunicare all’Agenzia delle Entrate. Anche errori apparentemente minimi, come riferimenti errati del contratto, quote non aggiornate o incongruenze nei dati anagrafici delle parti coinvolte, possono generare scarti della pratica o richieste di rettifica.
Le criticità aumentano soprattutto nelle cessioni parziali tra coinquilini, una delle casistiche più frequenti nelle locazioni cointestate, dove la gestione telematica della pratica richiede particolare attenzione per evitare errori nei soggetti registrati.
A questo si aggiungono le difficoltà operative legate alla gestione telematica dei documenti, alla corretta predisposizione delle scritture private e alle modalità di pagamento dell’imposta di registro nei casi previsti.
Gli errori più comuni nella cessione o nel subentro del contratto di locazione
Gli errori più frequenti riguardano la compilazione non corretta del modello RLI, l’indicazione errata delle parti coinvolte o la gestione non coerente del regime fiscale applicato al contratto.
Anche omissioni nella comunicazione entro i termini previsti, errori nei riferimenti della registrazione originaria o una gestione non corretta delle quote nei contratti cointestati possono creare problematiche nella pratica.
Una gestione non corretta della cessione o del subentro può comportare sanzioni, interessi o successive regolarizzazioni fiscali da effettuare con l’Agenzia delle Entrate. Nei casi più complessi, eventuali errori possono creare difficoltà nella gestione amministrativa della locazione o responsabilità professionali per intermediari e agenzie immobiliari.
Serviziotelematico.com: il supporto per gestire online cessione e subentro
Con Serviziotelematico.com puoi gestire online la cessione o il subentro del contratto di locazione senza occuparti direttamente degli adempimenti richiesti dall’Agenzia delle Entrate.
Dopo il caricamento della documentazione, controlliamo i dati della registrazione già effettuata e predisponiamo la pratica in base alla tipologia di variazione da comunicare, sia in regime ordinario sia con cedolare secca.
Nel caso delle cessioni soggette a imposta di registro, gestiamo anche il pagamento tramite addebito diretto su IBAN, evitando la compilazione manuale del modello F24.
La pratica viene poi trasmessa telematicamente all’Agenzia delle Entrate e, una volta completata la procedura, la ricevuta sarà disponibile direttamente nella tua Area Riservata entro 36 ore.
Se vuoi gestire online la cessione o il subentro del contratto di locazione in modo semplice e senza errori, puoi affidarti a Serviziotelematico.com: ci occupiamo noi di tutta la pratica, dalle verifiche fino alla ricevuta finale.
