Contratto di locazione per studenti universitari: guida completa per le agenzie
Fine agosto, inizio settembre: in una città universitaria, l’agenzia si ritrova a gestire in poche settimane un volume di richieste molto più alto della media.
E quasi ogni proprietario fa la stessa domanda: “Conviene di più il contratto per studenti o il transitorio?”
Il problema non è la stagionalità in sé. È che nella fretta di settembre, pochi contratti sono davvero “semplici”: la maggior parte ha almeno una particolarità, come più conduttori, un genitore che deve fare da garante, un’iscrizione universitaria non ancora perfezionata al momento della firma.
Il contratto di locazione per studenti universitari è una tipologia con regole precise, che proprio per la pressione del periodo vengono più facilmente trascurate rispetto ad altri momenti dell’anno. Non va quindi confuso con un normale contratto di locazione transitorio.
Cos’è il contratto per studenti universitari e da dove nasce
Il contratto per studenti universitari nasce dall’articolo 5 della Legge 431/1998. Il modello contrattuale da utilizzare e i criteri per la determinazione del canone sono oggi disciplinati dal Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017 (pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017), che ha sostituito il precedente DM 30 dicembre 2002.
Il legislatore ha previsto una tipologia dedicata, distinta sia dal 4+4 sia dal contratto transitorio generico, per rispondere a un’esigenza abitativa ricorrente e prevedibile: l’anno accademico. Non si tratta quindi né di una locazione stabile né di una locazione legata a un’esigenza transitoria generica.
Il decreto precisa, inoltre, chi può sottoscrivere il contratto dal lato conduttore: il singolo studente, un gruppo di studenti universitari oppure le aziende per il diritto allo studio. Quest’ultima possibilità è spesso ignorata, ma è rilevante per le agenzie che lavorano con enti DSU e collegi.
Il requisito che fa la differenza: chi può stipularlo
Il conduttore deve trovarsi in una condizione precisa: avere la residenza in un Comune diverso da quello in cui ha sede l’università, mentre l’immobile locato deve trovarsi nel Comune sede dell’ateneo (o dei corsi distaccati), oppure in un Comune limitrofo.
Per rientrare in questa tipologia, quindi, non basta essere semplicemente giovane e essere iscritto all’università: si deve essere fuorisede e documentare l’iscrizione al corso di laurea.
Un dubbio ricorrente riguarda dottorandi, specializzandi e iscritti a master. Sul piano contrattuale il decreto è esplicito: la tipologia è utilizzabile anche quando il conduttore è iscritto a un corso di formazione post-laurea, quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti. Il dubbio si sposta semmai sul piano fiscale, perché la detrazione IRPEF spettante al conduttore ha requisiti propri e più stretti: sono due valutazioni distinte, che conviene non sovrapporre.
Diverso il caso dello studente-lavoratore con esigenze abitative non legate al calendario accademico: lì la scelta tra contratto per studenti, transitorio o 4+4 va valutata caso per caso, anche in funzione della convenienza del canone concordato locale.
Durata, rinnovo e disdetta: le regole specifiche di questa tipologia
La durata va da un minimo di 6 a un massimo di 36 mesi (3 anni), il che differenzia questo tipo di contratto transitorio, che si ferma a 18.
Il contratto è rinnovabile alla prima scadenza per un periodo di pari durata, salvo disdetta del conduttore, che deve essere comunicata almeno un mese e non oltre tre mesi prima della scadenza. È una finestra stretta, ed è uno dei punti su cui si concentrano gli errori: non è un contratto che si rinnova all’infinito finché lo studente resta iscritto, come si potrebbe pensare per analogia con il canone concordato ordinario.
Da non confondere con la disdetta è il recesso in corso di contratto: il conduttore può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di tre mesi, per esempio quando si laurea o abbandona gli studi prima della scadenza. Il locatore, al contrario, ha margini di recesso molto più limitati durante il corso del contratto.
Contratto per studenti, transitorio o 4+4: le differenze in sintesi
| Studenti universitari | Transitorio | Libero 4+4 | |
|---|---|---|---|
| Riferimento | Art. 5 L. 431/1998 – Allegato C, DM 16/1/2017 | Art. 5, c. 1 L. 431/1998 – Allegato B | Art. 2, c. 1 L. 431/1998 |
| Durata | Da 6 mesi a 3 anni | Da 1 a 18 mesi | 4 anni + 4 |
| Rinnovo | Un solo rinnovo alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore | Nessun rinnovo: alla scadenza il contratto cessa | Rinnovo automatico salvo disdetta motivata del locatore |
| Canone | Obbligatoriamente concordato (fasce dell’accordo territoriale) | Concordato nei comuni con accordo; altrove secondo il DM | Libero |
| Requisiti soggettivi | Conduttore iscritto a corso di laurea o post laurea, residente in altro Comune | Esigenza transitoria documentata di una delle parti | Nessuno |
| Recesso del conduttore | In qualsiasi momento con preavviso di 3 mesi | Per gravi motivi, salvo diversa pattuizione | Per gravi motivi, con preavviso di 6 mesi |
Il canone: accordo territoriale, fasce e attestazione di rispondenza
Il contratto per studenti universitari deve essere stipulato a canone concordato. Non è un’opzione tra le altre: il canone è vincolato alle fasce previste dall’accordo territoriale del Comune in cui si trova l’immobile, e diversi accordi prevedono fasce o maggiorazioni specifiche per gli studenti.
C’è poi un adempimento che vale la pena di ricordare: per i contratti stipulati senza l’assistenza delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale (i cosiddetti contratti “non assistiti”), l’accesso alle agevolazioni fiscali è subordinato all’attestazione di rispondenza rilasciata da una delle organizzazioni firmatarie. È il singolo documento che più spesso, se manca, fa perdere al proprietario i benefici su cui l’agenzia lo aveva rassicurato.
Il contratto va infine registrato entro 30 giorni dalla stipula.
Le agevolazioni per il proprietario
Le agevolazioni per il proprietario possono essere diverse, ma non sono automatiche, e la loro applicabilità deve essere valutata caso per caso.
- Riduzione del 30% della base imponibile IRPEF (art. 8 L. 431/1998): si applica in caso di tassazione ordinaria al reddito imponibile già decurtato della deduzione forfettaria del 5%, ed è riservata agli immobili situati nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dall’art. 1 del D.L. 551/1988 e dalle delibere CIPE. Non è un’agevolazione specifica dei contratti per studenti: vale per tutti i concordati che rispettano quel requisito territoriale.
- Cedolare secca al 10%: è alternativa alla precedente, non cumulabile, ed è soggetta allo stesso vincolo territoriale. Il fatto che oggi si possa stipulare un contratto a canone concordato in qualsiasi Comune non significa che ovunque spetti l’aliquota agevolata.
- Imposta di registro: in assenza di opzione per la cedolare secca, è calcolata sul 70% del corrispettivo annuo.
- IMU: la riduzione al 75% dell’imposta per i contratti a canone concordato non è invece legata alla collocazione dell’immobile in un comune ad alta tensione abitativa.
La detrazione per lo studente conduttore
Sul lato del conduttore, l’art. 15, comma 1, lettera i-sexies del TUIR riconosce una detrazione IRPEF del 19% sui canoni pagati, su un importo massimo di 2.633 euro annui. Le condizioni sono cumulative:
- lo studente deve essere iscritto a un corso di laurea presso un’università ubicata in un Comune diverso da quello di residenza, distante almeno 100 chilometri e comunque in una provincia diversa;
- il contratto deve essere regolarmente registrato e non può essere una sublocazione;
- i canoni devono essere pagati con strumenti tracciabili (bonifico, carte, bollettino postale, PagoPA).
Il limite di 2.633 euro si riferisce al singolo contribuente: se lo studente è fiscalmente a carico, la detrazione può essere utilizzata dal genitore che sostiene la spesa. L’Agenzia delle Entrate ha storicamente escluso dal beneficio gli iscritti a corsi post laurea, orientamento su cui si sono registrate aperture.
Le garanzie: il tema che ogni agenzia in città universitaria conosce bene
Lo studente, di norma, non ha un reddito dimostrabile: è per questo che il proprietario richiede quasi sempre una garanzia, il più delle volte fornita da un genitore.
Le forme più comuni sono la fideiussione di un genitore o di un altro garante, un deposito cauzionale maggiorato, e in alcuni casi una polizza fideiussoria. Chi firma come garante deve però essere correttamente indicato nel contratto, insieme all’importo massimo per cui presta garanzia: un’indicazione generica verbale non ha alcun valore giuridico in caso di contestazione.
Attenzione all’aspetto fiscale: quando la garanzia è prestata da un terzo estraneo al rapporto di locazione, è dovuta l’imposta di registro dello 0,50% sull’importo garantito, con il minimo di 200 euro. Questa imposta resta dovuta anche in caso di opzione per la cedolare secca.
Il contratto con più studenti: posto letto, porzione di immobile o contratto unico
Quando un immobile viene affittato a un gruppo di studenti, un’agenzia ha davanti a sé tre strade diverse, non intercambiabili:
- contratto per singolo posto letto, un contratto atipico secondo l’orientamento prevalente, regolato dal Codice Civile, che non rientra nelle tipologie della Legge 431/98. Durata e canone sono quindi determinati in modo libero tra le parti. La qualificazione non è però pacifica, e la scelta va motivata.
- Contratto per porzione di immobile (ad esempio la singola camera, con uso condiviso di bagno e cucina): deve invece rientrare in una delle tipologie previste dalla Legge 431/98 (4+4, 3+2, transitorio o per studenti);
- Contratto unico, cointestato al gruppo di studenti: è la soluzione più naturale quando si vuole un solo contratto per l’intero immobile. In questo caso è fondamentale inserire una clausola espressa di solidarietà tra i conduttori: la responsabilità solidale non è pacificamente automatica in caso di pluralità di conduttori, e senza clausola il proprietario rischia di potersi rivalere su ciascuno solo per la rispettiva quota. Con la clausola, invece, se uno studente non paga il locatore può chiedere l’intera somma dovuta a uno qualsiasi dei cointestatari.
Per un’agenzia, la scelta tra queste tre strade va fatta esplicitamente con il proprietario, perché cambia il livello di tutela e la tipologia di contratto da applicare.
Come Serviziotelematico.com ti tutela dagli errori più comuni nei contratti per studenti universitari
Il volume concentrato in poche settimane, tra fine estate e inizio autunno, porta a gestire molte pratiche simili ma non identiche nello stesso periodo. Questo aumenta il rischio di
- applicare per abitudine la tipologia di contratto sbagliata, come un contratto transitorio generico, senza verificare il caso specifico;
- dimenticare di verificare la reale iscrizione universitaria fuori sede;
- non formalizzare correttamente la posizione del garante;
- confondere le regole di rinnovo di questa tipologia con quelle del canone concordato ordinario.
Non è un problema di competenza generica. È un problema di volume e tempo compresso, che colpisce anche agenzie che conoscono bene la materia.
Serviziotelematico.com verifica i requisiti del contratto per studenti universitari (la reale condizione di fuori sede del conduttore, la corretta distinzione rispetto al contratto transitorio, l’accordo territoriale applicabile e le eventuali fasce specifiche previste per gli studenti) sia in fase di stesura, con il servizio di compilazione del contratto di locazione online, che in fase di registrazione.
I nostri consulenti gestiscono anche la documentazione di garanzia e la corretta formalizzazione dei co-conduttori, con particolare attenzione nel periodo di picco stagionale quando il rischio di errore per volume di pratiche è più alto. E per affrontare questo picco senza la pressione di un abbonamento rigido, i crediti flessibili validi 36 mesi permettono di concentrare l’uso del servizio nelle settimane di maggiore richiesta, senza doverlo diluire artificialmente nel resto dell’anno.
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